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Berlin, Hamburg und München wollen neues Vorkaufsrecht initieren

Altbau - Fassadendetail

Die Wohnungs- und Mietenpolitik und die Einkommensentwicklung für die unteren Einkommensgruppen passen nicht mehr zusammen. Fatale volkswirtschaftliche Effekte stellen sich ein, die längst auch Abwanderung und Fachkräftemangel und Generationenungerechtigkeit bewirken. Die Politik und muss handeln, um sozialen Zusammenhalt und soziale Mischung und die wirtschaftlichen Ausgangsbedingungen für die wachsende Stadt zu halten.

Drei-Städte-Initiave zur Reform des Vorkaufsrechtes

Die Regierende Bürgermeisterin von Berlin, Franziska Giffey, der Erste Bürgermeister der Freien und Hansestadt Hamburg, Dr. Peter Tschentscher, und der Oberbürgermeister der Landeshauptstadt München, Dieter Reiter, haben sich am Freitag auf eine gemeinsame Initiative zur Stärkung des gemeindlichen Vorkaufsrechts verständigt.

Sie sehen dringenden Handlungsbedarf und werden sich auf Landes- und Bundesebene für eine Stärkung des gemeindlichen Vorkaufsrechts einsetzen. Gleichzeitig appellieren sie an den Bundesgesetzgeber und an die Länder, an einer bundesweiten Lösung mitzuwirken.

Berlins Regierende Bürgermeisterin Franziska Giffey sagte hierzu: „Das Bundesverwaltungsgericht hat einen Berliner Rechtsstreit entschieden, das Urteil betrifft aber ganz Deutschland. Überall dort, wo die Wohnungsmärkte angespannt sind, brauchen wir wirksame und rechtssichere Instrumente zum Schutz von Mieterinnen und Mietern. Deshalb machen wir uns gemeinsam auf den Weg und werben beim Bund sowie den anderen Ländern dafür, hier die erforderlichen rechtlichen Voraussetzungen zu schaffen, um die Kommunen in bestimmten Fällen in die Lage zu versetzen, das Vorkaufsrecht ausüben und Abwendungsvereinbarungen treffen zu können. Ich halte es für einen wichtigen Baustein in unserem Einsatz für mehr Mieterschutz auch in Berlin.“

Der Erste Bürgermeister der Freien und Hansestadt Hamburg, Dr. Peter Tschentscher sagte: „Das Wohnen in der Stadt muss bezahlbar bleiben. Das Vorkaufsrecht ist ein wichtiges Instrument, um Mieterinnen und Mieter vor Spekulation und Verdrängung zu schützen. Die gesetzlichen Vorkaufsrechte müssen neu geregelt werden, damit Städte dieses wichtige Instrument weiter nutzen können, wenn es erforderlich ist. Hamburg, Berlin und München werden sich gemeinsam dafür stark machen.“

Der Oberbürgermeister der Landeshauptstadt München, Dieter Reiter: „Wir als Kommune haben nur wenige Möglichkeiten, Mieterinnen und Mieter wirksam zu schützen. Mit dem Vorkaufsrecht konnten wir in den vergangenen Jahren oftmals sicherstellen, dass Wohnungen bezahlbar geblieben sind und eben nicht in Luxuswohnungen umgewandelt wurden. Durch das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom November letzten Jahres wurde der Stadt die Möglichkeit der regelmäßigen Ausübung des Vorkaufsrechts genommen. Die jetzige Situation bedeutet für viele Mieterinnen und Mieter vor allem große Unsicherheit, ob ihre Wohnung auch morgen noch bezahlbar bleibt. Gemeinsam mit den Städten Berlin und Hamburg möchte ich dafür sorgen, den Sorgen der Münchner Mieterinnen und Mieter bundesweit Gehör zu verschaffen.“

Notwendigkeit zu rechtssicheren Neufassung des Vorkaufsrechtes nach § 172 BauGB

Das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 ( BVerwG 4 C 1.20 ) hat die Rechtslage ingesamt verändert, und eine vorsorgliche Nutzung des Vorkaufsrechts untersagt.

In seinem Urteil vom 9. November 2021 hatte das Bundesverwaltungsgericht entschieden, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen ist, wenn das Grundstück zum Ausübungszeitpunkt im Sinne der Sozialen Erhaltungssatzung regulär genutzt wird. Das Bundesverwaltungsgericht hatte die gesetzliche Vorschrift (hier § 26 Nr. 4 Alt. 2 Bau-Gesetzbuch) so ausgelegt, dass es ausschließlich auf den Zustand zum Zeitpunkt des Verkaufs ankommt und nicht auf etwaige Absichten des Käufers in der Zukunft.

Das bedeutet, dass in Stadtteilen mit Milieuschutzsatzungen das gemeindliche Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden kann und mit Erwerbern auch keine sogenannten Abwendungserklärungen geschlossen werden können, wenn nur für Bewohnerinnen und Bewohner nachteilige, zukünftige Nutzungsabsichten der Erwerber als Begründung angeführt werden. So war im Berliner Fall die Ausübung des Vorkaufsrechts jedoch begründet worden.

Das Land Berlin hatte nach der Gerichtsentscheidung am 23.11.2021 sofort mit einer Bundesratsinitiative reagiert, über die derzeit noch nicht entschieden ist. Nachdem inzwischen die schriftliche Begründung des Urteils vorliegt, prüfen die Städte darüber hinaus weiteren gesetzgeberischen Handlungsbedarf.

Vorkaufsrecht in Berlin vorerst gescheitert
Mit seinem Urteil hatte das Bundesverwaltungsgericht Entscheidungen des Verwaltungsgerichts Berlin und des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg aufgehoben. Von den in Berlin ausgeübten 89 Vorkaufsverfahren müssen nach Einwendungen der unterlegenen Investoren nun eine ganze Reihe rückabgewickelt werden. Das langjährige Fehlen einer eigenen Berliner Richtlinie zur Anwendung des Vorverkaufsrechtes liegt in Verschulden der jeweils zuständigen Senatsverwaltungen, die schon seit 2002 eine vorbildliche Verwaltungspraxis aus München übernehmen konnten. Das durch die Enteignungsdebatte angeheizte Klima und die im Einzelfall fehlerhafte Handhabung der Vorkaufsrechtes in Berlin hat wohl auch zu einer besonders spitzfindigen rechtlichen Prüfung beigetragen. Die Auswirkungen wirken nun bundesweit in alle sozialen Zielsetzungen der Wohnungspolitik hinein, die ein sehr wirksames Instrument eingebüßt hat.

München: Vorbild mit eigenen Richtlinien zum Vorkaufsrecht und passender Finanzierung
Die Landeshauptstadt München fasste bereits am 20. Februar 2002 einen Grundsatzbeschluß, in dem neue einheitliche Richtlinien zum Anwendung des Vorkaufsrechtes festgelegt wurden.
München hat in 20 Erhaltungssatzungsgebieten insgesamt rund 588 Millionen Euro zwischen Mitte 2018 und Anfang 2021 ausgegeben. Die Stadt München hat im Februar 2020 auchh eine Sozialanleihe mit einem Volumen von 120 Millionen Euro begeben, mit der drei Viertel des Anleihevolumens in einen Vorkaufsrechtsfall im Stadtteil Sendling geflossen sind. Der Rest der „Sozial-Bonds“ wird in Bildungsinfrastruktur investiert.

München und die Anwendung der Vorkaufsrechtes
Das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts entfaltet in München bereits konkrete Wirkung auf die Wohnungspolitik und hat fünf Vorkaufsfälle im Jahr 2021 verhindert.
Inzwischen hat die Landeshauptstadt 32 solcher Erhaltungssatzungsgebiete geschaffen. Darin leben rund 334.000 Einwohner in 192.000 Wohnungen. Laut Stadtportal München wird die Eignung der Gebiete alle fünf Jahre überprüft, obwohl die Erhaltungssatzungen unbefristet gültig sind.

Hamburg und die Anwendung der Vorkaufsrechtes
Die Freie und Hansestadt Hamburg (FHH) drängt beim Verkauf von „Zinshäusern“ in die erste Reihe der Kaufinteressenten und legt selbst die Konditionen fest. Bei Objekten, deren Mieterschaft z.B. durch bereits hohe Mieten nicht mehr schützenwert ist oder bei Gewerbeobjekten verzichtet die FHH zumeist auf ihr Vorkaufsrecht.
2020/21 sind 110 Vorkaufsrechtsverfahren bearbeitet worden. In 56 Fällen wurde eine sogenannte freihändige Einigung erzielt, bei der Stadt die Grundstücke erwarb, ohne formal das Vorkaufsrecht zu nutzen.
In 14 Fällen sei während des Verfahrens eine Abwendungsvereinbarung getroffen worden, in der sich der Käufer zur Einhaltung bestimmter Miethöhen oder Modernisierungsmaßgaben verpflichtet. In zwölf Fällen habe die Stadt das Verfahren zurückgezogen. Umgesetzt wurde das Vorkaufsrecht in 28 Fällen, sechs Fälle sind noch ungeklärt.

Bundesweite Bedeutung des Vorkaufsrechts
Insbesondere auf angespannten Wohnungsmärkten in Gebieten mit Sozialen Erhaltungsverordnungen sind Vorkaufsrechte ein wichtiges Instrument, um gewachsene Strukturen von Bewohnerinnen und Bewohnern vor Verdrängung zu schützen, bezahlbaren Mietwohnraum zu erhalten und Immobiliengeschäften mit spekulativer Absicht entgegenzuwirken. Das Bundestistitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) halt diese Daten für alle Städte und Planungsregionen in Indikatoren und Karten auf www.inkar.de aktuell. Alle Kommunen mit angespannten Wohnungsmarkt können hier auch abgelesen werden.

Weitere Informationen:

Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)
im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR):

Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland 2020 – PDF-Download 15MB

Künftige Wohnungsleerstände in Deutschland Regionale Besonderheiten und Auswirkungen – PDF-Download 6MB